publity AG Chef Thomas Olek schwört auf die Bürostadt Eschborn
Wenn Büro-Investor und Vermögensverwalter Thomas Olek (51) morgens aus seinem Hochhaus-Fenster im Frankfurter Opernturm (170 hoch, 42 Stockwerke) in der Bockenheimer Landstrasse 2–4 nach Westen schaut, bleibt sein Blick unweigerlich an der Skyline einer kleinen, aber feinen Büro-Oase vor den Toren der Stadt hängen.
Dort im Speckgürtel der Bankenmetropole hat sich im Laufe der Jahre ein kleiner Ort namens Eschborn vom einstigen “Ausweichflughafen Eschborn” für den Frankfurter Flughafen, als der nach dem Krieg noch nicht wieder hergestellt war, inzwischen zum angesagtesten Bürostandort in Hessen gemausert.
Und Olek, der die Geschicke der börsennotierten und zugleich erfolgsverwöhnten publity AG lenkt, für die er laut seinem Halbjahresbericht 2019 in diesem Jahr eine Steigerung ihres IFRS-Konzernüberschusses auf rund 50 Millionen Euro erwartet, was in etwa einer Verdoppelung gegenüber dem Konzerngewinn des Geschäftsjahres 2018 von 24,6 Millionen Euro entspricht, wird nicht den gleichen Fehler begehen wie einst die Banker im Commerzbank Tower aus der Frankfurter Innenstadt. Nämlich die Attraktivität des kleinen Eschborns für große Büromieter zu unterschätzen.
Ertragreiche Konzerne können ziemlich gut rechnen.
In Frankfurt müssen sie zum Beispiel auf einen Nettogewinn nach Steuern von 1 Million Euro noch eine Gewerbesteuer an die Kommune in Höhe von 171.500 Euro zahlen. In Eschborn dagegen werden nur 115.500 Euro fällig
Eine Steuerersparnis für jede erwirtschaftete Million von je 56.000 Euro.
Das kommt daher, weil in Eschborn ein Gewerbsteuer-Hebesatz von 330 Prozent gilt und in Frankfurt von 490.
Ein ähnliches Steuergefälle zum Umland kennt auch Berlin. Die Hauptstadt mit einem Hebesatz von 410 hat deswegen schon an die 500 Immobilienfirmen an die brandenburgische Kleinstadt Zossen im südlichen Berliner Speckgürtel verloren, weil Zossen nur den Mindesthebesatz von 200 Prozent erhebt.
Frankfurt verlor sogar mehr als 850 Gewerbesteuerzahler an Eschborn.
Die Frankfurter Commerzbanker, die im höchsten Büroturm Deutschlands (259 Meter, 65 Stockwerke) residieren, hielten diese Steuerersparnisse wohl für Peanuts. Doch da verrechneten sie sich.
Gleich zwei große Commerzbank Immobilienfonds gingen zum Schaden von hunderten von Anlegern krachen, weil die von den Initiatoren eingeplanten Hauptmieter gar nicht in Frankfurt blieben, sondern lieber nach Eschborn abwanderten.
Die Deutsche Börse AG sagte zuerst “tschüss Frankfurt”.
Das traf im Jahr 2010 den geschlossenen Immobilienfonds CFB 130 der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH, in den 2.500 Anleger 100 Millionen Euro Eigenkapital plus 5 Prozent Agio eingezahlt hatten. Mit dem Geld und nochmal rund 90 Millionen Euro Krediten wurde für den einzigen Mieter, die Deutsche Börse AG, ein Bürohaus in Frankfurt errichtet.
Die Deutsche Börse AG hat aber den zehnjährigen Mietvertrag nicht um weitere zehn Jahre verlängert. Sie zog im Jahr 2011 von Bockenheim am Stadtrand von Frankfurt in den Nachbarort Eschborn um.
Ein Nachmieter konnte in Frankfurt nicht gefunden werden. Die Commerzbank kaufte die leere Immobilie für einen Appel und ein Ei vom Fonds zurück. Die Anleger erlitten hohe Verluste.
Dann sagte auch noch die Hypothekenbank Frankfurt AG “tschüss Frankfurt”.
Damit erlebten die Anleger des CFB Fonds 142 in Frankfurt-Sachsenhausen ein ähnliches Schicksal.
Die Anleger hatten im Jahr 2001 ein Eigenkapital von 58 Millionen Euro in den CFB Fonds 142 eingebracht. Mit Hilfe von Krediten wurden insgesamt 133 Millionen Euro in einen schicken Bürokomplex in der Darmstädter Landstraße 110, 114 und 120 in Frankfurt Sachsenhausen für den Hauptmieter Hypothekenbank Frankfurt AG gebaut, der im Oktober 2002 fertig wurde.
2012 zog die Hypothekenbank Frankfurt AG — übrigens eine Tochter der Commerzbank — nach Eschborn, bis sie zu Pfingsten 2016 von der Commerzbankmutter abgewickelt wurde.
Der enttäuschend verlaufende geschlossene Immobilienfonds “CFB-Fonds 142” hat schließlich im Jahr 2016 seine Büroimmobilie “Silva” in Frankfurt-Sachsenhausen an den Münchner Fondsinitiator Wealthcap verkauft. Der Kaufpreis für das Objekt mit 27.500 Quadratmetern Bürofläche betrug nur 86 Millionen Euro, teilten die beiden Unternehmen mit.
Wirtschaftlich liegt das Investment weit hinter den Erwartungen. Der CFB-Fonds 142 schüttete zuletzt im August 2010 aus. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss nach dem Verkauf der Immobilie liegt bei nur rund 70 Prozent.
Während Frankfurt (etwa 740.000 Einwohner) wegen seiner hohen Kosten weiterhin auf einen Hebesatz von 490 Prozent für die Gewerbesteuer angewiesen bleibt (Kämmerer Uwe Becker, 50, CDU, hat in seinem Haushalt 2019 bei Ausgaben von über vier Milliarden Euro einen Fehlbetrag von 164,1 Millionen Euro und erwartet in den nächsten drei Jahren Defizite in zweistelliger Millionenhöhe), ist Eschborn (rund 21.000 Einwohner) so reich wie nie zuvor.
Eschborns Bürgermeister Mathias Geiger (60, FDP) jubelte am 26. September 2019 auf der Eschborner Stadtverordnetenversammlung bei der Bekanntgabe des Haushaltsplans 2020:
Zitat:
Wer hunderte von Millionen auf der hohen Kante hat, sollte im Interesse der Bürgerinnen und Bürger auch nicht vor einer kostenintensiven Investition zurückschrecken.
Laut letztem Jahresabschluss waren die Rücklagen der Stadt von 409 Millionen Euro im Jahr 2015 auf über 414 Millionen Euro im Jahr 2016 geklettert.
Zudem erwartet Eschborn in diesem Jahr einen Finanzüberschuss von 9 Millionen Euro, im nächsten Jahr 2 Millionen Euro.
Man gönnt sich daher demnächst ein neues Rathaus mit einer angemessenen Stadthalle. Der Architekturwettbewerb dazu läuft. Ende 2012 soll dann auch das Gewerbegebiet Eschborn Süd (Klein Manhattan) mit der Düsseldorfer Straße endlich an die Autobahn A66 angeschlossen sein. Insgesamt pumpt das kleine Eschborn im nächsten Jahr 12 Millionen Euro in den Verkehrsausbau.
In den fünf Gewerbegebieten von Eschborn haben sich große Namen angesiedelt. Insbesondere in Eschborn Süd. Darunter die Deutsche Bank, Deutsche Bahn, der koreanische Konzern LG Electronics, der Telekommunikationsanbieter Vodafone, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young oder nagelneu der Turm von SAP.
Einen kleinen Dämpfer gibt es allerdings noch beim 100 Millionen Euro Vorhaben “Börsenblatz”. Das Bauvorhaben verzögert sich, weil der Projektentwickler Gertler Estates noch nicht genügend Mieter an der Angel haben soll.
Geplant seien vier Bürogebäude, ein 17geschossiges Bürohochhaus, ein Hotel und ein Parkhaus, ferner Grünanlagen, Wasserflächen sowie Gastronomie, Handel und Flächen für allerlei Dienstleistungen.
Investor Thomas Olek hat dagegen in Eschborn bislang nur gute Geschäfte gemacht und kennt keinen Leerstand oder finanzschwache Mieter.
Olek:
Zitat:
In Eschborn war die publity AG bereits erfolgreich als Asset Manager aktiv: Im Jahr 2017 wurde der rund 41.000 Quadratmeter große “LG Tower” für einen Kunden profitabel veräußert, nachdem der Vermietungsstand durch Assetmanager publity deutlich verbessert und somit die Immobilie wertsteigernd weiterentwickelt worden war.
Und vor wenigen Tagen, am 24. September 2019, gab Olek bekannt, dass publity jetzt in Eschborn sogar selbst auf eigene Rechnung dem Finanzportfolioverwalter Euramco Holding GmbH aus Aschheim bei München eine Büroimmobilie abgekauft hat.
Über den Kaufpreis der Multi-Tenant-Büroimmobilie wurde Stillschweigen vereinbart. publity wurde beim Ankauf durch Simmons & Simmons LLP (legal) aus dem Frankfurter MesseTurm (Friedrich-Ebert-Anlage 49) beraten. Die technische Beratung hat die albrings + müller AG aus Stuttgart (Silberburgstraße 157) übernommen.
Das gekaufte Haus liegt im Gewerbegebiet Eschborn West (Ludwig-Erhard-Straße 3). Es wurde 2001 erbaut und 2019 modernisiert, hat eine vermietbare Fläche von 17.247 Quadratmetern sowie 268 Pkw-Stellplätze und ist vollständig vermietet. Die durchschnittliche Restmietlaufzeit im Objekt beläuft sich auf rund 4,5 Jahre.
Zu den Hauptmietern gehören die Cisco Systems GmbH, der Autoteilehersteller Continental Teves AG & Co. oHG sowie das IT-Trainingscenter Fast Lane Institute for Knowledge Transfer GmbH. Die jährliche Nettokaltmiete beläuft sich aktuell auf rund 2,6 Millionen Euro.
Olek schwört auf den Standort Eschborn:
Zitat:
Wir sind überzeugt, dass die wirtschaftliche Bedeutung Eschborns aufgrund der zukunftsfähigen Steuerpolitik — hier ansässige Unternehmen profitieren von einem der niedrigsten Gewerbesteuer-Hebesätze im gesamten Rhein-Main-Gebiet — in Zukunft noch weiter wachsen wird.
Die Bürostadt Eschborn wächst aber nicht nur wegen der Niedrigsteuern.
Der Betreiber des Taunus Towers (14 Stockwerke, Mergenthalerallee 73–75) in Eschborn Süd in der Nähe der Deutschen Börse, Klaus Sonnenberg von der Azenio Business Center Eschborn & Co. KG (ein Firmensitz mit Büronutzung in Eschborn kostet dort ab 149 Euro monatlich plus Mehrwertsteuer), fand noch folgende Argumente, die außerdem für die Anziehungskraft von Eschborn als Bürostandort sprechen:
Zusätzlich zu dem niedrigen Gewerbesteuersatz bietet Eschborn in seiner Lage im Herzen des Rhein-Main-Gebiets eine der verkehrsgünstigsten Lagen in Deutschland.
Direkt an der Stadtgrenze Frankfurt, an der Autobahn nach Gießen, Kassel und Darmstadt, sowie an der Autobahn nach Wiesbaden, Mainz, Köln und Würzburg gelegen, ist Eschborn sowohl verkehrsgünstig als auch steuergünstig.
In 10 bis 15 Minuten sind Sie am Flughafen Frankfurt, genauso wie am Hauptbahnhof Frankfurt. In nur 20 bis 30 Minuten sind Sie sowohl in Darmstadt, Offenbach oder Bad Homburg, als auch in Mainz oder Wiesbaden; in zirka 40 Minuten in Hanau oder Aschaffenburg.
Sonnenberg:
Zitat:
Welcher Standort kann Ihnen diese verkehrsgünstige Lage bieten?
Viele touristische Ziele sind in der Nähe, in 40 Minuten steigen Sie in Rüdesheim auf ein Rheinschiff zur Loreley oder sind Ritter auf der Burg Ronneburg, in 50 Minuten sind Sie im Schloss in Heidelberg.
Durch seine Lage bei Frankfurt ist Eschborn als Teil des Rhein-Main-Gebiets Teil des bedeutendsten Ballungsraums in Deutschland mit 5,5 Millionen Einwohnern. Im Rhein-Main-Gebiet ist die Schnittstelle der Datenhighways Europas ebenso wie die Schnittstelle der meistbefahrenen Autobahnen, mit dem RMV gibt es den größten Verkehrsverbund Europas, mit dem Rhein den meistbefahrenen Fluss in Europa.
Frankfurt hat den verkehrsreichsten Bahnhof Deutschlands, den größten Frachtflughafen Kontinentaleuropas, mit der Zeil die umsatzstärkste Fußgängerzone Deutschlands und mit über 41.000 Ausstellern den größten europäischen Messeplatz. Mit der Deutsche Börse AG und der Europäischen Zentralbank (EZB) ist Frankfurt das Finanzzentrum Deutschlands und der Europäischen Union.
In Verbindung mit seinen Burgen und Schlössern, sowie den vielen weiteren touristischen Zielen im Taunus, Spessart, Odenwald, Bergstraße, Rheinhessen und Rheingau, bietet das Rhein-Main-Gebiet ein großartiges Angebot auch außerhalb des Business. Und, das Rhein-Main-Gebiet ist eingerahmt von 4 der bedeutendsten Weinbaugebiete Deutschlands: Franken, Bergstraße, Rheinhessen und Rheingau.
Dieses Gesamtpaket Eschborn hat auch Olek im Blick, wenn er seine neue Trophäe in Eschborn preist:
Zitat:
Mit dem Zukauf zeigen wir, dass es publity auch im aktuellen Marktumfeld unverändert möglich ist, Zugang zu attraktiven Immobilien in sehr guten Lagen zu günstigen Kaufpreisen zu erhalten.
Mit seiner Entscheidung für Eschborn bleibt Investor Thomas Olek aber vor allem weiter seinem bewährten Motto treu:
Zitat:
Investieren, wo große Mieter sind. Das ist unsere Definition von attraktiv.
Olek verspricht:
Zitat:
Wir bauen mit dem Erwerb unser Portfolio weiter aus und setzen unseren Wachstumskurs fort.
Dabei behält er die Bürostadt Eschborn von seinem Hochhaus-Büro im Opernturm, nur zehn Kilometer Luftlinie entfernt, immer im Blick.
